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　　凯德广场·云尚的前身为广州绿地金融中心裙楼，2013年凯德以21.9亿元收购时项目尚处“在建工程”状态，经改造后于2015年开业。然而，截至2024年底，项目房产原值达26.83亿元，但此次REITs发行估值仅19.75亿元(资本化率5.19%)，较原值折价26.4%，折让金额超7亿元。

　　这一反差折射出凯德在资产收购阶段的高估风险。尽管项目开业十年间运营稳定，但初始投资成本过高直接压缩了资产增值空间。业内分析认为，商业地产的“先天基因”决定了其价值上限，若投资阶段未能精准评估区位潜力与成本收益，后期运营难以弥补初始溢价。

　　尽管凯德广场·云尚近三年营业收入稳定在1.65亿元左右，但租售比(租金占销售额比例)高达20%，远超行业平均水平。2024年项目销售额7.4亿元，与客流日均4.44万人的数据明显不匹配，反映客单价偏低或租户组合效益不足。

　　租户结构中，主力店仅占19%(2家)，中小租户占比过高，且租金单价持续下滑(专门店月租从2022年251元/㎡降至2024年229元/㎡)，进一步削弱租金收入韧性。

　　2024年项目物业管理成本高达2061万元，总建面月均单方成本18.52元/㎡，远超兄弟项目长沙凯德广场(6.07元/㎡)。尽管凯德解释为“统计口径差异”，但市场推测其可能将人力薪酬等费用计入物业成本，掩盖真实管理效率问题。此外，项目近年资本化改造支出频繁(如B2层美食区改造、节能工程等)，2022年及2024年单年支出均超1000万元，但改造效果未显著提升资产估值。

　　项目加权平均租期仅5.25年，未来两年内到期的租户面积占比54.89%，收入占比63.02%，而历史平均续约率仅60%。若未能有效招调，免租期损失与租金下行将直接冲击现金流。此外，餐饮业态租金贡献占比升至46.05%，但该业态生命周期短、同质化严重(如2015年行业已预警“饲料店”风险)，未来可能加剧空置率波动。

　　凯德广场·云尚曾以“首店经济”吸引客流(2024年首店占比超50%)，但其短期流量效应难掩长期风险。首店品牌续约率低、坪效波动大，且过度依赖网红属性可能导致客群黏性不足。例如，2021年引入的B站联名美食街区虽短期提振人气，但后续未形成持续消费转化。

　　凯德商业C-REIT的申报虽被视为轻资产化尝试，但19.75亿元的估值与5.19%的资本化率，反映出市场对项目增长预期的保守态度。对比同类REITs(如百联又一城)，凯德广场·云尚的区位优势(白云新城CBD)未能转化为估值溢价，反而凸显其资产增值能力薄弱。

　　更深远的影响在于，若REITs发行后表现疲软，可能进一步削弱投资者对凯德中国资产包的信心，加剧其融资成本与退出难度。

　　凯德广场·云尚的案例揭示了一个残酷现实：商业地产的价值锚点始终在于投资阶段的前瞻性，而非后期运营的“精雕细琢”。项目折价7亿的根源，正是初期对白云新城发展速度的高估与收购成本的失控。若凯德未能从战略层面调整资产筛选标准，仅依赖运营优化与REITs金融化手段，恐难扭转资产缩水的长期趋势。